فسخ عقد كراء محدد المدة مع واجب اداء مستحقات الكراء

2.8K مشاهدة
سُئل يونيو 11 بواسطة Bakhlifa
السلام عليكم خبراء القانون
اساتدة الكرام لدي مشكل مع مكتري سلمته شقتي بعقد كراء محدد لمدة سنة و اخدت منه على سبيل الضمانة مبلغ 10000 درهم و سومة كرائية شهرية قدرها 2100 درهم حيت هذا الأخير لم يستوفي شروط العقد بعد ان استأنف عن الاداء لمدة تلاثة اشهر و نحن في اخر شهر للمدة محددة مع العلم اريد ان لا اجدد معه عقد وًفسخه في نهاية العقد لانه لا تستوفي فيه شروط مكثري في هذا الصدد أعلمكم انه ارسلت له عن طريق المفوض باخلاء الشقة مع اداء مستحقات الكراء الغير مؤداة اذكركم نحن في اخر شهر من العقد
سؤالي اساتدة الكرام ما هي المسطرة القانونية للاسترجاع مستحقاتي و فسخ العقد مع هذا الأخير ؟

من فضلك سجل دخولك أو قم بتسجيل حساب للإجابة على هذا الإستشارة

2 إجابة

تم الرد عليه يونيو 11 بواسطة Haj Mohamed
فقانونا إن العقد يبقى شريعة المتعاقدين، إلا أن نهاية تحديد مدة الكراء المشار اليها في العقد المبرم بين الطرفين لم يرد ضمن الشروط الموجبة للإفراغ، كالتماطل في الأداء، الإحتياج، أو الهدم وإعادة البناء.
كما يبقى بإمكانك رفع دعوى في الموضوع، للمطالبة بالأداء والإفراغ ويرجع قرار البت في النزاع للسلطة التقديرية لهيئة المحكمة.
=> ملحوظة :
أنا تطوعت للرد على طلب السائل حينا وبدون مقابل، لأن ليس هناك ما يمنعني من ذلك ويبقى للمعني بالأمر الإختيار بين قبول أو رفض الجواب المعروض عليه.
كما يبقى بإمكان من يتوفر على جواب أفضل وأدق أن يتفضل ليجيب عليه مشكورا. أما التعليق من أجل التعليق فلا فائدة من وراء ذلك !!!

موقع محكمتي لا يضمن صحة هذه الإجابة.
موقع محكمتي يضمن الإجابات من الأعضاء المعتمدين فقط
تم التعليق عليه يونيو 11 بواسطة Bakhlifa
اخي لدي معطى اخر انه لم يكن بيني و بين مكثري وصل كراء هل هذا سوف يأثر علي في القضية
تم التعليق عليه يونيو 12 بواسطة hatim
الاستشارة مؤدى عنها لذلك الرد موجه الى الاساتذة المعتمديين.
تم التعليق عليه يونيو 12 بواسطة دليلك القانوني
للحاج محمد شكرا على تطوعك، وما عليك سوى المقارنة بين جوابنا وجوابك لنستفيد جميعا.
إنما بالنسبة لكراء المحلات السكنية والمهنية الخلاف أقل حدة بالنسبة لانتهاء المدة كسبب لإنهاء العقد لأن المشرع في القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني نص في المادة 45 على ما يلي:
يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل :
­    استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين - إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة ، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو 2002)؛
­    ضرورة هدم المحل المكترى وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ؛
­    التماطل في الأداء.
وعبارة " من قبيل " المستعملة في هذه المادة تدل على أن الأسباب التي جاء بها في المادة المذكورة هي على سبيل المثال.
إنما في جوابنا كنا أحرص على مصلحة السائل فنصحناه باعتماد السببين معا أي التماطل وانتهاء مدة العقد.
تم الرد عليه يونيو 12 بواسطة دليلك القانوني
فهمت من سؤالك أن المكتري لم يسدد كراء ثلاثة أشهر وأن مدة العقد في شهرها الأخير. وبالتالي فيظهر أنك تسأل هل من حقك فسخ العقد لعدم الأداء أم فسخه لانتهاء المدة.
أنا أرى أن توجه له إنذارا بالسببين معا، أي عدم أداء كراء ثلاثة أشهر والإشعار بانتهاء العقد ، إنما لتكون إجراءاتك صحيحة بالنسبة للإفراغ لعدم الأداء يتعين إرسال إنذار أولي بأداء الكراء مع منحه أجل 15 يوما للسداد تحت طائلة المطالبة بفسخ العقد والمطالبة الإفراغ،  ولا بأس من أن تضيف له في نفس الإنذار أن المدة المتفق عليها قد انتهت وبأن عليه تسليم المحل في اليوم الموالي لانتهائها، وإذا لم يفعل تطلب من المحكمة المصادقة على الإشعار بالإفراغ، وفي طلب المصادقة على الإنذار تنبه المحكمة أنك تعتمد التماطل المؤدي إلى فسخ العلاقة، وهذا لتجنب الخلاف حول صحة انتهاء المدة كسبب لإنهاء العقد، وأيضا انتهاء المدة لأن العقد شريعة المتعاقدين.
وملخص القول.
ارسل إنذارا بالأداء مع منحه 15 يوم كأجل وفي نفس الإنذار تشعره بانتهاء مدة العقد وتطلب الإفراغ.
عند انتهاء أجل 15 يوم بدون أداء تتقدم بدعوى الإفراغ وفيها تعتمد السببين معا أي التماطل عن أداء الكراء وانتهاء مدة العقد.
وإذا صادف أن توجيهك الإنذار وانتهاء أجل الإنذار سيكون بعد انتهاء مدة العقد بادر أولا بتوجيه إنذار بالإفراغ المحل لانتهاء المدة حتى لا يعتبر سكوتك بعد انتهائها موافقة ضمنية على التجديد، ثم أرسل إنذارا خاصا بالأداء والإفراغ بعد ذلك.
وحاول أن يكون إنذارك مطابقا للمقتضيات المنصوص عليها في المواتد التي سأنقل لك أسفله مع اعتماد ما يطابق حالتك فقط.
المادة 44 من قانون كراء محلات السكن.
رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا الباب.
المادة 45
يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل :
­    استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين - إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة ، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو 2002)؛
­    ضرورة هدم المحل المكترى وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ؛
­    التماطل في الأداء.
المادة 46
يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان:
­    الأسباب التي يستند عليها المكري؛
­    شموله مجموع المحل المكترى بكافة مرافقه؛
­    أجل شهرين على الأقل.
يبلغ الإشعار بالإفراغ بحسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37 و 38 و 39 من قانون المسطرة المدنية.
يبتدئ أجل الشهرين من تاريخ التوصل بالإشعار.
بالنسبة للملاحظات التي تبادلتها مع المتدخل السابق لا مصلحة للمكتري في إنكار العلاقة الكرائية وإلا سيعتبر محتلا بدون سبب ويمكنك في هذه الحالة طلب طرده بأمر من قاضي المستعجلات.
وكإضافة يمكن إثبات عقد الكراء بجميع وسائل الإثبات بما فيها شهادة الشهود والتحويلات البنكية للكراء إن وجدت وغير ذلك.
تم التعليق عليه يوليو 31 بواسطة Hassani12
السلام عليكم الأساتدة الأفاضل
اعتدر عن التدخل ، كنت قد قرأت قرار لمحكمة النقض هنا في موقع محكمتي اعتبرت ان انتهاء مدة العقد لكراء سكني تكون مبرر لطلب الإفراغ لكن بالنسبة للكراء التجاري انتهاء مدة العقد لا تكون مبررا للافراغ لأنها ليست ضمن الحالات المدكورة في القانون 49.16 ، إدا السؤال الجوهري هو ما فائدة إبرام عقود كراء المحلات التجارية وتحديد المدة ؟  انا أجزم أن نصف اصحاب المحلات التجارية في المغرب لا يعلمون ان انتهاء مدة العقد لا تبرر الإفراغ و إلا فلن يقومو بكراءها للغير و أنا أولهم لو كنت أعرفها من قبل لتركت محلي التجاري مقفلا منذ سنوات  ولا نبقا مجرر معاه في المحاكم ولا حول ولا قوة إلا بالله العلي العظيم

وهدا رابط القرار :

كراء سكني- طلب الإفراغ لانتهاء مدة العقد - نعم
https://www.mahkamaty.com/blog/2015/01/01/%d9%83%d8%b1%d8%a7%d8%a1-%d8%b3%d9%83%d9%86%d9%8a-%d8%a5%d9%81%d8%b1%d8%a7%d8%ba-%d8%a7%d9%86%d8%aa%d9%87%d8%a7%d8%a1-%d9%85%d8%af%d8%a9-%d8%a7%d9%84%d8%b9%d9%82%d8%af-%d9%86%d8%b9%d9%85/
...