حول مناقشة المحامي عن أي الشرائين يتم ارساء الشفعة في حالة توالي البيوعات

321 مشاهدة
سُئل سبتمبر 22، 2015 بواسطة عائلة عائشة نكري

السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته

      لقد سبق وتطرقنا لموضوع الشفعة في حالة ما إدا باع مشتري أجنبي أول لحصص ارثية لمشتري أجنبي ثاني مع تسجيل كلا الشرائين على التوالي

حيث كان سؤالنا حينها كالتالي :أننا نود بيع حصصنا التي اشتريناها قبل تقدم الشفيع بدعوى المطالبة بحق الشفعة  لمشتري ثاني مع تسجيل الشراء الأول قبل الشراء  الثاني   فهل سيشفع في الشراء الأول أم الثاني؟

كان رأيكم  واضحا في ذلك جازاكم الله خيرا حيث جاء فيه: أنه إذا كان العقار محفظا فإن الحصة المشفوعة لا تؤخذ إلا من يد المشتري المقييد بالرسم العقاري

ثم جاء في ردكم أيضا -يحق للشفيع شفعة أي شراء شاء. ولكن إذا تم تقييد شرائك الثاني بالرسم العقاري فإن الشفعة يجب أن تنصب على هذا الشراء الأخير .

         لقد جاء استفسارنا هدا في إطار ملتمس خدمة تقدمنا به لدى  المحامي لمؤازرتنا في نجاح عملية  تفويت شرائنا لمشتر ثاني ( (أزواجنا) لإرغام الشفيع في حلة تقدمه بطلب الشفعة لا يشفع الا بالشراء الثاني (ليس هدا تحايلا منا المرجوا قراءة مقتطف القصة أسفله) وبعد نقاش دار بيننا وبين المحامي حول أي الشرائين ينصب اختيار الشفيع في حالة ييعت الحصة المشفوع فيها لمشتري ثاني سجل شراءه بالرسم العقاري.بعد تسجيل الشراء الاول طبعا.

كان جواب المحامي كالتالي:  للشفيع الخيار بأن يأخد الحصة المشفوع في أمرها من أي مشتر شاء  ولو سجل المشتري الثاني شرائه بالرسم العقاري

وكان راي المحامي :ان الخيار سيبصب على الشراء الاول

لان الشراء الثاني في نظر المشرع حسب قول المحامي دائما جاء  لصد حق الشفيع  في الشفعة من خلال عقد ثاني (اي ثمن ثاني يعجزالشفيع فيالظفر بها  )

مستدلا بمضمون إحدى فقرات من القانون المتعلق : (نعتذر عن الاطالة )

- بأركان الشفعة في العقار المحفظ -

: تحديد المشفوع منه في حالة توالي البيوع

قد يحصل أن يبيع المشتري الحصة المشاعة التي كان اشتراها وذلك قبل أن يمارس الشفيع حقه في الشفعة، فهل هذا التصرف يحول دون ممارسة حقه في  الشفعة ؟ وإذا كانت الشفعة ما زالت ممكنة فهل تمارس في مواجهة المشتري الأول أم في مواجهة المشتري الثاني؟.

لقد عرضت بعض التشريعات للموضوع بصورة صريحة حيث نجد المادة 937 من القانون المدني المصري تنص: " إذا اشترى شخص عينا تجوز فيها الشفعة، ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للفصل 942، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني، وبالشروط التي اشترى بها."[98]

 أما في المغرب فقد سكت كل من ق.ل.ع وظهير 2 يونيو 1915 [99] عن الموضوع، الأمر الذي أدى إلى تباين مواقف المحاكم بمختلف درجاتها قبل أن يستقر قضاء المجلس على موقف يكاد يكون قارا .

فهكذا فقد أعطت المحكمة  الابتدائية بالدار البيضاء الخيار للشريك في شفعة الحصة المبيعة من المشتري الأول أو الثاني لأن كليهما اكتسب تحت شرط فاسخ ،هو احتمال ممارسة شركاء البائع لحقهم في الشفعة،حيث قالت:"بأن للشفيع الحق في ممارسة حق الشفعة ضد البيع الأول وإن أجل ثلاثة أيام لا يسري بالنسبة إليه إلا من تاريخ تبليغ البيع الأول."[100]

ﺇلا أن القضاء فيما بعد قيد ذلك بإمكانية ممارسة الشفعة في البيع الأول أن يكون الشفيع قد قيد حقه بالأخذ بالشفعة تقيدا احتياطيا بالرسم العقاري قبل أن يكون المشتري الثاني قد سجل شراءه بالرسم العقاري.[101] ﺇلا أن المجلس الأعلى سرعان ما تبنى رأيا مفاده أن البيع الثاني الذي يقوم به المشتري لا يمنع من ممارسة الشفعة في مواجهة المشتري الثاني  مع وجوب احترام أجل ثلاثة أيام حتى بالنسبة للمشتري الأول ﺇذا وقع ﺇليه تبليغ الشراء الثاني، فيكون للشفيع إذن حق الخيار في أن يشفع إما على أساس الشراء الأول أو الثاني، فإذا اختار الشفيع أن يشفع بناء على الشراء الأول التزم بأجل ثلاثة أيام، حتى في الحالة التي لم يبلغ إليه فيها هذا الشراء وبلغ ﺇليه الشراء الثاني.[102]

وبعد ذلك استقر المجلس الأعلى على أنه لطالب الشفعة ﺇذا تعددت التفويتات على الحصة المطلوب شفعتها أن يشفع ضد أي مشتر أراد.[103]

كان هدا مقتط من استدلال المحامي

هل كلام المحامي صحيح ام مدا

ارجوا التوضيح ثم التأكيد وأخيرا النصح إن لزم.

لأننا في حيرة من أمرنا خاصة أن الشفيع تحايل علينا واستصغرنا إن لم نقل احتقرنا ويريد سلبنا وضياع حقنا وطردنا ومساومتنا ببعض الدراهم في مقابل التنازل عن البيع وان لجوؤه للشفعة  فهي غير مشروعة..وستخلف لنا ضياع كثيرا لانه تحايل علينا حتى في قيمة الثمن المدرج بالعقد المبرم مع اخوته حتى يقدر ايداع ثمن البيع الاول .للاشارة (أن الشفيع تسلم منا كامل مبلغ البيع ولم يعقد معنا(تحايل)القصة طويلة ولا مجال هنا لذكرها.

عائلة نكري عائشة  تشكر كل من وقف معها في محنتها.

والسلام عليكم.

من فضلك سجل دخولك أو قم بتسجيل حساب للإجابة على هذا الإستشارة

إجابة واحدة

تم الرد عليه سبتمبر 30، 2015 بواسطة أيمن - رجل قانون
أنا لا آخذ إلا بما يقوله القانون وأطرح أي رأي فقهي أو قضائي إذا كان يتعارض مع النص القانوني عملا بقاعدة لا اجتهاد مع صراحة النص.

ربما ما أوردتم من مقتطفات تتعلق بما كان عليه العمل القضائي قبل صدور مدونة الحقوق العينية التي حسمت الأمر بالنسبة لتوالي البيوع في العقار المحفظ إذ ورد في المادة 299 من المدونة المذكورة ما يلي:

إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة فيها عدة مرات قبل انصرام أجل الشفعة، فللشفيع أن يأخذ من أي مشتر بالثمن الذي اشترى به ويترتب على ذلك بطلان البيوع اللاحقة.

فإذا كان العقار محفظا فإن الحصة المشفوعة لا تؤخذ إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري.

فما بقي أن يقال بعد ذلك.

استشارات ذات صلة

1 إجابة 278 مشاهدة
1 إجابة 181 مشاهدة
1 إجابة 147 مشاهدة
سُئل يوليو 1، 2015 بواسطة هبة نكري وعائشة نكري
1 إجابة 376 مشاهدة
1 إجابة 1.2K مشاهدة
...