البيع العقاري – شكليته

images (31)

القرار رقم 817

الصادر بتاريخ 27 أبريل 1983

ملف مدني رقم 90228

 القاعدة:

 إذا كان المبيع عقارا محفظا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ وإذا اختل هذا الركن الشكلي فإن البيع لا يقوم. وإن المحكمة لما اعتمدت مجرد إقرار قضائي أمام المحكمة الجنحية لإثبات بيع عقار محفظ تكون قد خرقت القانون ” الفصل 489 من ق ل ع وعرضت قرارها للنقض.

باسم جلالة الملك

إن المجلس:

بعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه أن بركيوي عبدالله المطلوب ضده النقض قدم مقالا ضد المدعي عليه طالب النقض الراشدي عمر أمام المحكمة الابتدائية بوجدة بتاريخ 2/7/1976 يعرض فيه بأنه اشترى من هذا الأخير قطعة أرضية مساحتها 113 مترا مربعا من العقار موضوع الرسم العقاري عدد 24019 خلال شهر غشت 1973 بثمن قدره 300 درهم للمتر وقد دفع له عربونا مبلغه ثلاثة آلاف درهم نقدا و2000 درهم بواسطة شيك تركه لدى الكاتب العمومي السيد بنعربية وقد امتنع المدعى عليه من إتمام البيع معه بدون مبرر ملتمسا استدعاءه والحكم عليه بإتمام البيع تحت غرامة تهديدية قدرها 50 درهما يوميا ابتداء من تاريخ الحكم مع اعتبار هذا الحكم بمثابة سند للملكية يبلغ إلى السيد المحافظ العقاري بوجدة قصد تسجيله في الرسم العقاري المذكور وأجاب المدعى عليه بأن المدعي لم يدل بما يثبت دعواه بعقد كتابي ثابت التاريخ وفقا لمقتضيات الفصلين 488 – 489 من قانون الالتزامات والعقود ملتمسا عدم قبول الطلب على الحالة وبعد عدة تعقيبات من الطرفين وإدلاء المدعي بنسخة من الحكم الجنحي عدد 1789 تاريخ 9/6/1976 يتضمن إدانة المدعى عليه الطالب بتهمة الامتناع من تنفيذ عقد ومعاقبته بالحبس لمدة ثلاثة أشهر نافذة وغرامة قدرها 150 درهما وغرامة تهديدية قدرها 50 درهما ابتداء من تاريخ الحكم مع تعويض مبلغ عشرة آلاف درهم أصدرت المحكمة الابتدائية بوجدة بتاريخ 22/2/1977 حكما يقضي برفض طلب المدعي بناء على أن المدعي لم يدل بأية حجة تدعم طلبه طبقا لمقتضيات الفصول 488  –489 –417- 418 – 425 من قانون الالتزامات والعقود وأن الحكم الجنحي المدلى به لا قيمة له وبعد الاستئناف أصدرت محكمة الاستئناف بوجدة حكمها بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم وفق طلب المدعي المستأنف الرامي إلى إتمام البيع في القطعة الأرضية ذات المساحة 65،113 م2 من العقار المحفظ ذي الرسم العقاري عدد 24019 التي اشتراها من المستأنف عليه الراشدي عمر خلال شهر غشت 1973 بثمن قدره 300 درهم للمتر المربع والذي دفع له منه مبلغ 3000 درهم نقدا و2000 درهم بواسطة شيك مسحوب على البنك الشعبي وأودع رهن إشارته بصندوق المحكمة الابتدائية بوجدة مبلغ 00،31.051 درهم حسب التوصيل عدد 803 وتاريخ 16/4/77 وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية مبلغها 50 درهما عن كل يوم يتأخر فيه عن التنفيذ ابتداء من تاريخ هذا الحكم مع اعتبار هذا الحكم بمثابة سند للملكية والأمر بتبليغه إلى السيد المحافظ على الأملاك العقارية بوجدة قصد تسجيله في الرسم العقاري عدد 24019 بعلة اعتراف المدعى عليه اعترافا قضائيا أمام المحكمة الجنحية ابتدائيا واستئنافيا بأنه فعلا باع القطعة المتنازع فيها وقبض جزءا من ثمنها وأن من جملة وسائل الإثبات الإقرار طبقا للفصل 401 من قانون الالتزامات والعقود وأن الإقرار القضائي حجة على صاحبه ولوكان أمام قاض غير مختص تطبيقا للفصلين 405 – 410 من نفس القانون وأن المشرع جعل الإقرار من وسائل الإثبات سواء في العقار أوغيره زيادة على إصرار المدعي عليه على إقراره هذا وأن إثارته تفويت العقار لأشخاص آخرين دون بيان أسمائهم ولا تاريخ التفويت إليهم لا يلتفت إليه زيادة على كونه لم يشر إلى ذلك إبان اعترافه بالبيع أمام المحكمة الجنحية وأن الشهادة العقارية المدلى بها (والتي تفيد أن الرسم العقاري 24019 لم يعد له وجود نظرا لكون التجزئة المشتمل عليها قد فوتت كلها للغير وجعلت لكل واحدة منها رسما عقاريا خاصا بها) غير واضحة مما يجعلها عديمة القيمة وهذا هوالقرار المطعون فيه.

فيما يخص الفرع الثاني من الوسيلة الثالثة.

وحيث يعيب الطاعن على القرار خرق مقتضيات الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود ذلك أن الفصل المذكور ينص على أنه إذا كان البيع عقارا… وجب أن يجرى البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ وبناء عليه فإن بيع العقار لا يمكن أن يكون إلا بالكتابة في محرر ثابت التاريخ سواء كان عقد بيع نهائي أوعقد اتفاق أولي ويستخلص صراحة من مفهوم هذا الفصل أن البيع الشفوي لا يمكن تسميته عقد وأن البيع العقاري لملك محفظ لا يمكن إثباته بمجرد قرائن بل يثبت فقط بمجرد محرر قانوني يستجيب لمقتضيات الفصل 489 المذكور مما يجعل القرار الذي لم يطبق هذه المقتضيات خارقا للقانون ومعرضا للنقض.

حقا لقد تبين صدق ما نعاه الطاعن على القرار ذلك أنه بالرجوع إلى مقتضيات الفصل 489 المذكور يتضح منه أن المبيع إذا كان عقارا وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ وإلا فلا وجود له إذا اختل هذا الركن الشكلي وأنه لا خلاف بين الطرفين في أن العقار موضوع النزاع يوجد محفظا تحت عدد 24019 وأن اعتماد المحكمة على الإقرار القضائي أمام المحكمة الجنحية لإثبات بيع عقار محفظ فيه مخالفة صريحة لنص الفصل المذكور مما يعد خارقا له ولا موجبا للنقض.

وحيث إن مصلحة الطرفين تقتضي إحالة الملف على نفس المحكمة.

من أجله

قضى بنقض القرار المطعون فيه وإحالة الملف والطرفين على نفس المحكمة لتبث فيه من جديد وهي متركبة من هيئة أخرى طبقا للقانون وعلى المطلوب الصائر

الرئيس:                             المستشار المقرر:                        المحامى العام:

السيد محمد بوزيان                   السيد محمد افيلال                     السيد سهيل.

المحاميان:

 الأستاذان بن علي وأحمد الهوفي.

‎اضف رد